Bundesverfassungsgericht findet Mietpreisbremse erforderlich

Das ‚Bundesverfassungsgericht dankt[e] ab‘ vor drei Jahren. Das hindert dieses politische und zunehmend mit Politikern besetzte (siehe ‚Parteipolitiker soll Präsident des Bundesverfassungsgerichts werden‘) Gericht aber nicht daran, laufend zweifelhafte und nicht vom Grundgesetz gedeckte Urteile zu produzieren (siehe zuletzt ‚Bundesverfassungsgericht findet Bankenunion und Bankenrettungen prima‘ oder auch ‚Bundesverfassungsgericht erfindet drittes Geschlecht‘). Nun kommt diese Fehlentscheidung dazu: „Anträge gegen die ‚Mietpreisbremse‘ erfolglos“. Nach Ansicht des obersten deutschen Gerichts verstößt die staatliche Deckelung der Mieten durch die Mietpreisbremse „nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz“. Das mag juristische Auslegungssache sein, doch die inhaltliche Rechtfertigung der Mietpreisbremse und der Verhältnismäßigkeit dieses Grundrechtseingriffs ist bar jeden ökonomischen Sachverstandes:

Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Nicht auszuschließen ist zudem, dass die Miethöhenregulierung Wohnungssuchenden aus einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten, die bei einem Wohnungswechsel aufgrund gestiegener Mieten in ihrem bisherigen Stadtteil ohne Miethöhenregulierung keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können, das Anmieten einer Wohnung in ihrer angestammten Umgebung ermöglicht.

Die Miethöhenregulierung ist auch erforderlich, um das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen.

Über das Ziel kann man (politisch) streiten, doch das Mittel der Mietpreisbremse ist zu dessen Erreichen völlig ungeeignet. Dadurch entsteht keine einzige neue Wohnung, sondern werden umgekehrt weniger Wohnungen gebaut und bestehende Wohnungen vom Markt genommen. Das verschärft die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt in Ballungsräumen, die überhaupt erst zu den steigenden Mieten geführt hat. Doch während die freie Preisbildung ein effizienter Allokationsmechanismus ist, trifft das auf die Zuteilungsmechanismen bei gedeckelten Preisen nicht zu. Gerade für Personen aus einkommensschwächeren oder in anderer Hinsicht schutzbedürftigen Bevölkerungsgruppen dürfte es noch schwerer werden, eine Wohnung zu finden, da jetzt das Aufbringen der Miete nicht mehr ausreicht. Vermieter können aus vielen Interessenten auswählen, die alle in den Genuss einer Wohnung in guter Lage zu gedeckeltem Preis kommen wollen. Wer mehr verdient, zahlt mit größerer Wahrscheinlichkeit tatsächlich diese Miete und auch die gerade durch staatliches Zutun ständig steigenden Nebenkosten. Auch wer sonst eher weniger Probleme macht oder dem Vermieter irgendwie sympathischer ist, bekommt nun die Wohnung, ohne überboten werden zu können.

(Potentielle) Vermieter sollten auch diese Worte des Bundesverfassungsgerichts beherzigen, die noch viele weitere unsinnige Staatseingriffe einschließlich Sondersteuern und Enteignungen legitimieren können, weshalb auch die Ausnahme von Neubauten aus der Mietpreisbremse keinen Investitionsanreiz darstellt:

Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

36 Gedanken zu „Bundesverfassungsgericht findet Mietpreisbremse erforderlich

  1. Auch ohne dieses neue Urteil ist es ökonomisch als Privatperson in der Regel nicht sinnvoll, eine Immobilie zur Kapitalanlage zu erwerben bzw. zu bauen. Mit dem Urteil erst recht nicht.

    • Eigenheime sind meist zu teuer bzw. vor allem wegen des Konsumnutzens überlegenswert, doch Vermietungen können sich finanziell durchaus lohnen. Sie sind allerdings ausbeutungsoffen gegenüber dem Staat, so dass Deutschland vielleicht kein guter Standort mehr ist.

      • Im Vergleich zu MFH und einzelnen WE haben EFH, DHH, REH und selbst RMH in den meisten Gegenden (natürlich nicht in den mehr werdenden abgehängten Regionen) immer noch erstaunlich hohe Wertzuwachsraten. Aber wie lange noch?

      • Sollte tatsächlich eine weltweite Wirtschaftskrise kommen, ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise einbrechen. Viele Hauskäufe sind mit hohen Krediten finanziert, die dann nicht mehr bedient werden können. 2007 lässt grüßen. Die Frage ist nur, wann es soweit kommt. Bis zur Wahl 2020 in den USA könnte alles noch gut gehen.

      • Dass viele Banken trotz völliger Übertragung der Immobilie den meisten ihrer Kunden – wenn überhaupt – nur noch 50 oder 60% des Kaufpreises finanzieren, sagt doch eigentlich schon alles …

    • Josef Fischer sagte am 21/08/2019 um 00:19 : „Auch ohne dieses neue Urteil ist es ökonomisch als Privatperson in der Regel nicht sinnvoll, eine Immobilie zur Kapitalanlage zu erwerben . . .“ – So ist es, wenn man nicht eine Grundausbildung als Jurist und Steuerberater erfahren hat und außerdem Arbeitszeit erübrigen kann. In einer -zwischenzeitlich verkauften – Eigentumswohnung hatte ich übrigens Inventar (Küche) gesondert vermietet und abgeschrieben. Im Immobilien-Sektor bin ich bei der LEG engagiert, die mit einem geografisch verteilten Bestand unterhalb der öffentlichen Aufmerksamkeitsschwelle (hoffentlich weiterhin) operiert, dazu bei einer kleineren AG im Süd-Westen, die ausschließlich Gewerbe-Objekte erstellt und auch selbst verwaltet.

      • Weniger riskant ist es, das Inventar/Mobiliar (z.B. Küche) gleich ganz an den Mieter zu verkaufen (ggf. in Raten), dann müssen Sie es als Vermieter nicht warten und reparieren, wenn mal etwas kaputt geht.

    • Schon in der Vergangenheit war Vermieten für sich betrachtet nicht lohnend. Der auf den ersten Blick gegenüber Festgeld oder Sparbuch verlockende Mietzins ist ja nur ein Bruttoertrag, von dem nicht nur die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten sowie Rücklagen für Reparaturen, sondern auch Finanzierungskosten, allerlei Aufwand wie jährlich zu erstellende GuV für die Steuererklärung, Befassung mit Anliegen der Mieter, Leerstand bei Mieterwechseln usw. usf. noch in Abzug gebracht werden müssen, was gerade von blutigen Laien gerne übersehen oder zumindest völlig unterschätzt wird.

      Wirklich lohnend war nur der Wertsteigerungsaspekt. Aber der schmilzt, wenn ich mir die Zukunftsprognosen für den Standort Deutschland so ansehe, zunehmend dahin. Ich persönlich werde jedenfalls nicht mehr in deutsche Wohnimmobilien zum Zwecke der Vermietung an Dritte investieren, obwohl ich das mehr als 20 Jahre lang erfolgreich gemacht habe.

      • Weitere Weitsteigerungen sind mittelfristig durchaus realistisch, wobei ich denke, dass wir uns bei Immobilien und insbesondere Aktien schon längst in einer Blase befinden. Wenn irgendwann einmal die Zinsen wieder hochgehen, könnte es zu einem bösen Erwachen kommen.

      • Das sehe ich ähnlich. Wobei „mittelfristig“ auch verdammt kurz werden kann, wenn die wirtschaftliche Entwicklung rasant kippt, womit man derzeit zumindest in Deutschland ernsthaft rechnen muss.

        Ein weiterer Aspekt ist, dass die Preissteigerungen der Immobilien inzwischen wohl eher den realen Wertverlust des Geldes (insbesondere Euro) nachbilden als eine tatsächliche Steigerung des Werts von Immobilien. Vergleichen Sie nur einmal die Preissteigerungen in anderen Bereichen des Lebens oder bei anderen Anlageformen und relativieren Sie dann. Plötzlich sieht das Bild für Immobilien gar nicht mehr so gut aus. Und bei all dem sind die besonderen Risiken von Immobilien (schleichende Enteignung, zunehmende Vorschriften, Immobilität) noch gar nicht richtig berücksichtigt.

  2. Guten Morgen Herr Dilger,
    gute Nacht Deutschland,

    das muss man sich einmal auf der Zunge zergehen lassen:
    „Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen.“

    Warum sollten Kapitalanleger (auch private Investoren) unter solchen Rahmenbedingungen künftig in Deutschland noch einen Cent in den Wohnungsbau zu nicht selbst genutzten Zwecken investieren?

    Und dann kommt noch dieser, von Ihnen noch gar nicht erwähnte Aspekt hinzu:
    „Bislang konnte der Mieter die zu viel gezahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge gegenüber dem Vermieter zurückfordern. Ab nun gilt: Der Mieter kann bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern – und zwar für einen Zeitraum von bis zu 2,5 Jahren ab Vertragsschluss. Das umfasst somit bis zu 30 Monatsmieten.“
    Quelle: https://www.t-online.de/finanzen/immobilien/id_86295344/die-neue-mietpreisbremse-rueckwirkend-die-miete-mindern.html

    Rückwirkende Enteignung durch die Hintertür sozusagen.
    Die Auswüchse des umverteilungssozialistischen „Sozialstaats“ werden immer grotesker.

    Nächste Stufe?
    Jeder Mieter bestimmt die Höhe seiner Miete selbst.
    Auch Jahre nach dem Vertragsabschluss.
    Auf die anstrengenden Jahre der DDR 2.0 (Ära Merkel) folgt die kommunistische Totalanarchie:
    Der böse, böse Kapitalist (Vermieter) bezahlt alles. Natürlich auch die Nebenkosten des Mieters. Der gute Mietnomade übt ja nur sein Menschenrecht auf Wohnen im fremden Eigentum aus.
    Na viel Spaß noch beim Vermieten … 😉

    Warum überlasst man den Wohnungsmarkt nicht einfach den Kräften des Marktes?
    Wenn Wohnraum in Großstädten und deren Speckgürteln knapp und selbst für Normalbürger nicht mehr bezahlbar ist, können ländliche Kommunen das doch trefflich nutzen, um der Landflucht entgegen zu wirken, in dem Sie endlich Anstrengungen unternehmen, den Bürgern hier nicht nur ein bezahlbares Zuhause zu ermöglichen, sondern das Leben außerhalb der Metropolregionen wieder attraktiver zu machen.

    Warum in drei Teufels Namen soll denn jeder Mensch, insbesondere Transferleistungsempfänger, ein Recht auf Kosten Dritter haben, in den teuersten Metropolregionen zu leben?
    Das Leben in kleineren Städten und Gemeinden muss insbesondere für arbeitende Menschen, Rentner und Familien in Zukunft wieder attraktiver werden. Und wer sowieso nur (noch) in der sozialen Hängematte abhängt, der muss sich mit dem zufrieden geben, was der Allgemeinheit, die für ihn bezahlt, zumutbar ist.

    • Die ‚SPD fordert nach Mietpreisbremse den Mietenstopp‘, den das Bundesverfassungsgericht nach seinen eigenen Worten ebenfalls durchwinken müsste. Dann wird das auch auf die Nebenkosten ausgeweitet, aber natürlich nur für die Mieter, während die Vermieter alle Steigerungen vor allem der öffentlichen Anbieter bezahlen müssen. Am Ende wird das Prinzip des Negativzinses auch auf den Mietzins übertragen, muss also der Vermieter noch an den Mieter zahlen.

      Tatsächlich bringen all diese Maßnahmen gar nichts für Mieter mit geringen Einkommen. Sie kriegen dadurch noch schwerer eine Wohnung, weil diese knapper und bevorzugt an Mieter mit hohen Einkommen vergeben werden, die sich dann noch mehr davon leisten können.

  3. Empfehlung für potenzielle Bauherren : Plattenbauten erstellen.

    Fazit : Auf Bankkonto Null- oder Negativzinsen, Mieten analog. Zumindest bleibt das Eigentum.

    • Plattenbauten werden in den NBL seit vielen Jahren „zurück gebaut“ statt sie sinnvollerweise wertschöpfungsfernen Wohnungssuchenden aus überteuerten Ballungsräumen kostenfrei zur Verfügung zu stellen.

      • Als einfacher Wohnraum für wenig anspruchsvolle Mieter sind sie gut genug. Im Plattenbau wohnt es sich doch komfortabler als im Zelt oder im Zirkuswagen.

  4. Das Urteil ist ein Freifahrtschein für die Sozialisten im Lande. Es ist ja schon fragwürdig, ob die sog. Gentrifizierung überhaupt ein politisches Problem darstellt. Dass sie nun aber derartige Eingriffe in Eigentum und Vertragsfreiheit legitimieren soll, ist unfassbar. Vermieter zu sein in Deutschland, wird immer unattraktiver. Willkommen in der DDR 2.0!

    • Gentrifizierung bedeutet nur, dass Personen, die für die Gesellschaft einen wertvollen Beitrag leisten und dafür mit höherem Einkommen belohnt werden, daran gehindert werden, von den Früchtem ihrer Arbeit zu profitieren. Sie werden dadurch bestraft, weiterhin in einem schäbigen Viertel wohnen zu müssen.

      • Falsch.

        Als Gentrifizierung bezeichnet man die (fragwürdige) „Aufwertung“ eines Viertel durch den Zuzug von Yuppies oder Hipster, die ein zuvor eher schäbiges Viertel für sich entdecken und zum „In-Viertel“ machen. Typische ältere Beispiele sind Schwabing, Neuhausen und das Glockenbachviertel in München, Gostenhof in Nürnberg oder Berlin Kreuzberg. Auch das Schanzenviertel in Hamburg kann man inzwischen wohl dazu zählen. Die Aufzählung lässt sich natürlich beliebig fortsetzen.

        Da sich inzwischen auch Besserverdiener nicht mehr unbedingt tagaus, tagein dem Anzug- und Krawattenzwang ausgesetzt sehen und gerne den coolen Öko oder Hippie geben, steigen damit natürlich die Preise in den betreffenden ehemaligen Scherbenvierteln oder zum Beispiel auch für im Grunde minderwertige Kultartikel wie Lomo-Kameras, schrottreife alte VW-Busse, Citroen 2 CV oder Renault R4 Fourgonette usw., usf..

        Ein ganz interessanter aktueller Artikel hierzu:
        https://www.zeit.de/2019/35/oekologischer-lebensstil-solidaritaet-hippie-zugehoerigkeit-mainstream/komplettansicht?print

      • Nein, wer ein hohes Einkommen hat, findet auch bei gedeckelten Mieten eher die gewünschte Wohnung, die dann nur billiger ist für ihn. Er kann sich dann die Stadtwohnung auch neben dem Häuschen im Grünen leisten, welches ohnehin schöner und billiger ist, nur leider mit längerem Arbeitsweg.

      • Die von mir skizzierte Gruppe jüngerer Besserverdiener ist am Häuschen im Grünen doch (noch) gar nicht interessiert. Daher treibt sie die Preise in den von Gentrifizierung betroffenen Vierteln schon nach oben.

        Einen Grund hier von staatlicher oder kommunaler Seite regulierend einzugreifen, sehe ich indes nicht. So ist nun einmal Marktwirtschaft.

        Warum soll es ein Recht auf Wohnraum in besonders teuren Lagen für Umverteilungsempfänger geben?

      • Das ist doch gerade das Paradoxe an der Sache. Warum soll ich als Vermieter bei einem Mieterwechsel die Miete nicht frei festlegen bzw. aushandeln dürfen?

      • Die Sozialisten wollen das nicht und viele Mieter und sogar Wohnungssuchende glauben fälschlich, dass sie von einer Mietpreisbremse profitieren würden.

      • Ja, so ist das. Und deshalb werden in Deutschland zunehmend weniger Investoren in Mietbauten investieren. Völlig kontraproduktiv zum von den Sozialisten selbst gewollten, diese sozialistische Dumpfbackenpolitik.

  5. Wenn die Sozialisten an die Macht kommen wie die Linkspartei mal in Berlin, privatisieren die den sozialen Wohnbau. Diese Arbeiterverräter sollen doch einen Vereinigungsparteitag mit der Berliner FDP machen.

    In Wien ist es etwas anders als in Berlin:
    “ ,,,In über 2.300 Gemeindebauten wohnen ca. 500.000 Bewohner, etwa ein Viertel aller Einwohner Wiens…..“
    https://de.wikipedia.org/wiki/Gemeindebau

    Nur sie stärkste Partei bei Wahlen in den meisten Gemeindebauten in Wien, ist die FPÖ, die Sozis sollen sich doch keine Dankbarkeit erwarten.
    Wohnt man im Karl Marx -Hof und wählt halt FPÖ, warum auch nicht.
    „Der Karl-Marx-Hof ist einer der bekanntesten Gemeindebauten Wiens ….“
    https://de.wikipedia.org/wiki/Karl-Marx-Hof
    Ein beindruckender Bau, müsste man nur mehr blau anmalen.

  6. Als Helmut Kohl 1982 Kanzler wurde, hatte er die „Geistig-Moralische Wende“ versprochen. Passiert ist natürlich nichts.

    Ganz im Gegenteil. Es gab immer mehr Regulierung. Die ersten Zuständigkeiten wurden an die EU delegiert. Nach 16 Jahren Kohl ließ sich Rot/Grün neue Vorschriften einfallen und die EU bekam noch mehr Macht. Trotz offensichtlicher Manipulation konnte sogar Griechenland dem Euro beitreten.

    Unter Merkel hat dann Deutschland seine Selbstständigkeit vollständig aufgegeben. Die wichtigen Entscheidungen fallen auf EU-Ebene, oft gegen deutsche Interessen. Und selbst wenn sie, wie hier, noch in Deutschland fallen, sind sie nicht marktwirtschaftlich orientierte.

    Merkel hat die Soziale Marktwirtschaft gegen eine Sozialistische Planwirtschaft light ausgewechselt. DAS ist nicht mehr mein Land…!

    • @francomacorisano
      „DAS ist nicht mehr mein Land…!“

      Ich habe mir gestern Abend drei aktuelle Merkelvideos angesehen:
      – Merkel mit blauem Hosenanzug, Sauertopfgesicht und Boris Johnson („Wir schaffen das“) in Berlin
      – Merkel mit Hosenanzug (weißes Sakko) und Sauertopfgesicht neben der hübschen jungen Katrín Jakobsdóttir auf Island
      – Merkel in Schweinchenrosa mit AKK und Sauertopfgesicht bei der Bundeswehr

      Comedy?
      Nein. Realität!

      Dabei habe ich mir genau dasselbe gedacht, wie Sie.

    • Deutschland hat die größte Macht in der EU wie auch Eurozone. Frau Merkel will das alles so. Trotzdem ist Deutschland natürlich noch immer unser Land, welches nur sehr schlecht regiert wird.

    • Der Weg liegt schon hinter uns. Wir sind längst mittendrin. Die meisten Menschen haben es nur noch nicht bemerkt.

  7. Leider wieder nur „Glaubensbekenntnis“ von mir – die diesbezügliche Kritik an mir ist voll berechtigt! Mieterschutz ist höchst unsozial. Die oben zitierten Auszüge aus dem Urteil ließe ich noch nicht einmal einem 14-Jährigen im Sozialkundeunterricht am Gymnasium durchgehen… Wo aber bitte bleibt die harte und verständliche liberale Kritik? Oder anders gefragt: Braucht die FDP-Führung einen Grundkurs in Kapitalismus?

  8. Pingback: Einkommensabhängige Mietobergrenzen in Berlin | Alexander Dilger

  9. Pingback: Bundesverfassungsgericht kippt Berliner Mietendeckel | Alexander Dilger

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